سلام ، آیا این بازدید اول شماست ؟ یا
صفحه 4 از 4 نخستنخست ... 234
نمایش نتایج: از 31 به 31 از 31

موضوع: خریدن یا اجاره کردن؟ مسئله این است!

  1. Top | #31

    تاریخ عضویت
    08 2015
    نوشته ها
    81
    تخصص
    :)
    میزان امتیاز
    108
    سجاد در مورد سناريويي كه رنت خونه به صرفه تر از خريد خونه است اينطور ميگه:

    تو اين سناريو:

    دو نفر سال ٢٠١٦ تو سيدني ٢٠٠٠٠٠ دلار پول دارن

    يكي ميره يه آپارتمان ميخره ٦٠٠٠٠٠ و حدود ٤٣٠ هزار دلار وام ميگيره

    قسطش + هزينه هاي جانبي با فرض شارژ ماهي ٢٠٠ دلار ميشه

    ٢٢٠٠ با نرخ بهره فعلي

    اون يكي ميره اجاره ميكنه ماهي ٢٢٠٠
    و پولش رو ميزاره بانك سالي ٣٪‏ يا ماهي ٥٠٠ دلار سود ميگيره

    سال ديگه نرخ بهره وام ميشه ٦٪‏ و سود سپرده ميشه ٥٪‏
    قيمت خونه هم ٥٪‏ كاهش پيدا ميكنه

    اولي كه خونه خريده قسطش ميشه ماهي ٢٦٠٠ و با شارژ ميشه ماهي ٢٨٠٠

    در ضمن روي خونه هم ٣٠ هزار دلار ضرر كرده

    فرض ميكنيم اجاره دومي هم ماهي ١٠٠ دلار زياد شده

    پس تا اينجا دومي داره ماهي ٥٠٠ دلار بيشتر پس انداز ميكنه از اون ور ماهي ٥٠٠ دلار هم سود ميگيره
    تو دو سال ماهي ١٠٠٠ بعد از ٢ سال ميشه نزديك ٥٠ هزار پس انداز بيشتر

    يعني در سال دوم اولي خونش شده ٥٧٠ هزار و هزينه هاش هم ماهانه بيشتر شده

    دومي مياد سال دوم همون خونه رو ميخره پولش شده ٢٥٠ خونه شده ٥٧٠ پس وامش ميشه ٣٢٠ هزار به جاي ٤٣٠ هزار

    به قول خارجي ها
    Happy days

    امين:
    سجاد خان اونجاش که فرمودی بعد از دو سال ماهی 1000 میشه نزدیک 50 هزار پس انداز . چه جوری شد؟

    سجاد:
    اشتباه كردم ٢٤ تا ميشه
    ٤ سال حساب كردم


    برايان:
    اولا خیلی سناریو خاصی بود!!! آدم رو یاد اقتصاد ایران میندازه!
    بعدش اون دوست دومی توی این 2 سال حدود 55 هزار دلار کرایه داده که هیچ میشه ! پس اون 250 هزار دلاری که گفتی همون 200 هزار تای اون اولیه ( حتی ممکنه کمتر باشه !) ضمن اینکه ارزش ملک حتی تو پکیده ترین اقتصاد های دنیا هم تو محدوده 10 ساله غیر ممکنه کم بشه ! مگر اینکه مثل یه چرنوبیل روسیه راکتور هسته ایش منفجر بشه و اون شهر کلا با خاک یکی بشه !!!
    یه مسئله دیگه هم در نظر نگرفتی این بود که کسی که اجاره نشین هست هرساله ممکنه هزینه جابجایی داشته باشه که باز هم پولیه که سوخت میشه !!!!
    به نظرم حتی با این شرایط هم اون اولیه که خونه رو دوسال زودتر خریده برد کرده ، چون دو سال قسط رو پرداخت کرده . بعدش هم نرخ بهره رو فیکس باید گرفت تا جایی که میشه ( فکر کنم فیکس 5 ساله باشه حداکثر فعلا ) که تا یه مدتی شما مشمول تغییرات نرخ بهره نمیشی

    سجاد:
    نه بابا
    خيلي غير واقعي نبود
    همين الان قيمت اپارتمان خيلي جاها ٥٪‏ كم شده
    اصلا عجيب نيست

    نه ديگه اگه بخواي بگي دومي اجاره داده اولي هم قسط داده
    در ضمن در دو سال اول شما تقريبا ٩٨٪‏ قسطي كه ميدي بهره است

    برايان:
    بابا اون قسط که داره میره جای پولی که بانک داده برای خونه و از لون کم میشه، پول خودت تبدیل میشه به بخشی ازملک خودت. کرایه رو میدی به لند لورد و دود میشه می ره هوا!!! بعدش هم ، همون دوست اجاره بده هم بعد دوسال تازه رفت و وام خونه گرفت و باید دوسال بیشتر دوست اولی قسط بده ( که میتونست به جای کرایه این دوسال قسط داده باشه) در نهایت دو تا باید یه مدت معین قسط بدن .

    دامون :
    سجاد جون فكر كنم نميخواي خونه بخري دنبال بهونه اي ها

    سجاد:
    نه فقط خواستم بگم حالا لزوما نميگم حتما خوبه كه بخرين يا نخرين
    فقط به نظرم تحليل اون وبلاگه خيلي biased بود

    در هر حالتي بايد بارزيابي جميع شرايط اقدام كرد

    نظرهاي اينجا هم بهتره مبتني بر fact باشه

    چون واقعا نظرهايي كه ما اينجا ميديم ممكنه رو سرنوشت بقيه كه تازه دارن ميان تاثير بزاره پس بايد با احتياط نظر داد و اينكه حواسمون باشه كه نظرمون پريفرنس شخصيمون نباشه

    فقط همين

    برايان:
    من هم با ارزیابی قبل از خرید کاملا موافقم ، اما نه روی اینکه کرایه بدیم یا قسط. اینکه اگه مثلا الان خونه رو گرفتیم چقدر احتمال داره نخوایم شهر محل کارمون رو عوض کنیم ، یا اینکه چقدر احتمال داره یخوایم بعد چند سال خونه بزرگتر داشته باشیم. به نظرم این مسائل هست که باید روش فکر کرد ، وگرنه شما پولت رو باید تبدیل به کالای با ارزش کنی و تا میتونی پول خدماتی که نیاز نداری رو نباید بدی. اینجوری ارزش افزوده پیدا میکنه داراییت .

    سجاد:
    مثال من خيلي واضح بود تو شرايط كاهش و ركود قيمت خونه (رشد كمتر از ٢ درصد در سال) اجاره كردن و صبر كردن براي چند سال و بعد خريدن به صرفه تره

    امين:
    بهره وام چجوریه؟ پله ای زیاد میشه؟

    سجاد:
    شناوره تقريبا ٢٪‏ بالاتر از نرخ بهره بانك مركزي
    البته ميتوني چند سالي فيكسش كني ولي بعد دوباره شناور ميشه

    رضا:
    دوستان گول این درصد ها را نخورید ... برید بشینید ازشون بخواهید که ریپیمنت را براتون حساب کنن

    برايان به سجاد:
    حالا میخری آخرش یا نمیخری؟!

    سجاد:
    تو اون سناريو بازم نميخرم

    برايان:
    من تو شرایطی هم که گفتی پولش رو داشته باشم بازم میخرم چون اگه نخرم حاصل زحمت و کارم رو باید بریزم دور.

    سجاد:
    دوست من
    من مخالف يا مرافق صرف نيستم
    كلا كه بالاخره بايد خريد
    فقط چون شما گفتي هميشه و در هر حالتي به صرفه خريده خواستم بگم اين نظر هم تا حدي افراطيه
    كه بگي هميشه و در هر حالاي برده

    وگرنه من خودم چند ماه پيش خونه خريدم

    بحث اينه كه تو نظراتي كه ميدم افراطي نباشه
    مبتني بر فكت و بدون احساس

    خيلي راحت ميشه احساسي شد و به سمت اون تحليل رفت كه نتيجه دلخواه ادم رو ميده

    من قبلا تو دام اين افتادم ضرر هم كردم

    برايان:
    اصلا افراط نیست دوست من، همیشه خرید خونه از کرایه دادن بهتره ، مگر اینکه شما بخوای با پولت بیزینس راه اندازی که اون بحثش جداست. حتی تو همین ایران هم با این اقتصاد داغون شما اگه با پولت کاری نمی تونی بکنی بهترین کار اینه که خونه بخری و بری توش . دلیلش هم مشخصه چون اولا خونه خودته و ثانیا مجبور نیستی هر سال دنبال خونه باشی برای اجاره و با صاحب خونه سر و کله بزنی. و اینکه پولی رو که با زحمت در آوردی میدی به جای ملک ، یعنی نقدینگی رو تبدیل میکنی به دارایی. مسئله اساسی اینجاست که توی خرید خونه و نوع وام و خیلی از شرایط غیر مالی دیگه باید کاملا ارزیابی کرد همه چی رو . وتصمیمت برای یک عمر باشه. نه چند سال. البته اینا برای یه کسی هست که زندگی کارمندی داره مثل خودم .

    ادي:
    افراطه
    از این جهت که با شرایط بهتری که می تونستی بخری مقایسه می کنی و افسوس می خوری

    برايان:
    وقتی با احتمالات می ری جلو باید اون روی سکه رو هم نگاه کنی و معمولا تو این مواقع آمار رو بررسی میکنن ، که مثلا اگه میخریدن چقدر خوب میشد و چه اشتباهاتی کردم که نخریدم.

    سجاد به برايان:
    اقا من فقط با اون قسمت كه ميگي هميشه بهتره مشكل دارم
    الان تو اون مثالي كه من زدم شما بيا با عدد و رقم ثابت كن كه چطور بهتره؟
    به پير به پيغمبر عين اين اتفاق برا يه سريا تو پرت افتاده تو همين چند سال
    من فقط نميخوام همه رو المي هيجان زده كنم برن بخرن بدون اينكه همه جوانب رو در نظر بگيرن

    سه سال گذشته سيدني عالي بوده
    يعني ميخردي كلي برد كرده بودي

    منم كلا با خريد به شرطها و شروطها موافقم

    ولي با اينكه بگي خريد هميشه به نفعه مخالفم
    تو همون ايران اگه ٤ سال پيش يكي خونه ميخريد ضرر كرده بود تا خالا
    به جاش اگه دلار ميخريد سود كرده بود

    پس مطلق نيست و به تايمينگ درست بستگي داره

    برايان:
    برات حساب میکنم ، یه ساعت دیگه ، الان بیرونم

    سجاد:
    اوكي فقط فرضات در شرايط ركود بازار مسكن باشه (يعني مثلا ٥٪‏ كاهش قيمت)

    چون در شرايط رشد ١٠٠٪‏ خريد به صرفه است

    برايان:
    من ترند 10 ساله سیدنی رو بذارم خوبه؟ همون نرخ رو در نظر بگیرم خوبه ؟ واقعی و با فکت محکم.

    سجاد:
    داداش من
    من كه مخالف خريد نيستم كه
    تو ترند ١٠ سال گذشته سيدني رو بزاري نديد بهت ميگم خريد به صرفه بوده

    بحث من اصلا خريدن يا نخريدن به طور كلي نبود

    من گفتم موافق خريد به شرطهاو شروطها و با تحليل و تايمينگ درست هستم

    ولي در بعضي شرايط ماركت يه مدت صبر كردن و اجاره نشيني به صرفه است

    بحث من فقط سر اينه كه بگي هميشه و در هر شرايطي خريد بهتره

    برايان:
    اگه ترند 10 ساله رو قبول داری که هیچی دیگه نیاز به حساب کتاب نیست. البته سجاد جان من کاملا با ایده تایمینگ که گفتی موافقم ها. بازار رو بررسی کردن و قیمت ها رو چک کردن باعث میشه بهترین تصمیم رو بگیری ولی این موضوع نباید زیاد وقتت رو بگیره که فرصت ها رو از دست بدی .

    رضا:
    من دقیقا میفهمم عمو سجاد چی میگه ... به زبونم خودم میگم ... کلا گاهی وقتها تجربه ها را بعضی ها به عنوان فکت ارایه میدن و این ممکنه باعث گمراهی دوستانی بشه که هنوز جا نیافتادن و تصمیمی بگیرن که بعدا پشیمون بشن و این پشیمونی خیلی ضرر داره ... مثال بگم یکی از دوستان چند روز پیش راجب پس دادن وام ماشین یا فروش ماشین که زیر وام هستش سوال کرده بود ... حالا فرض کنید این فرد از طریق صحبتهای مثلا یکی مثل من فکر کرده خریدن ماشین خیلی خوبه و راحته و ضرری نمیکنی و رفته خریده و حالا دیده نه اینطور نیست و الان نه راه پس داره نه پیش! (این کاملا یه فرضیه بود) ... کلا منم با عمو سجاد موافقم ... وقتی چیزی را اینجا یا هر جای دیگه میخونید باید اول با شرایط و منطق خودتون و زندگیتون بسنجید و بعد تصمیم بگیرید.
    خونه خریدن یا نخریدن تصمیم خیلی بزرگیه ... گاهی از نخریدن پشیمون میشی و گاهی اگر شرایط را درست محاسبه نکرده باشی از خریدن!

    سجاد:
    اي قربون دهنت
    تو همين جامعه ايرانيان مقيم استراليا از هر دو گروه ميشه پيدا كرد
    پشيمون از خريد و پشيمون از نخريدن

    رضا:
    گاهی حتی خود من با وجود اینکه سعی میکنم شرایط مخاطبم را بسنجم و بعد نظر بدم هم دچار اشتباه میشم ... واقعا راهنمایی کردن تو بعضی مسایل خیلی سخته یکیش همین خریدن و نخریدن هستش!
    واسه همین باهات کاملا موافقم که نظراتمون نباید مشوق یا منصرف کننده باشه

    امين:
    عمو سجاد وقتی شما موافقی که تو دوره 10 ساله خرید مساوی برد هست پس داریم رو چی بحث میکنیم. حالا یه نفر امسال میخره یکی سال بعد هردو هم تو دراز مدت سود کردن . یکم بالا پایین داره فقط. ولی ضرر نداره درسته؟!
    آخرش نفهمیدیم باید بخریم یا نه

    دامون:
    اگر با پولت بلد نيستي كار كني ، به حدي رسيدي كه مطمئني قسط ميتوني بدّي ، تحقيق كن و جاي خوب كه پيشرفت داره خريد كن . تو كوتاه مدت هم دنبال شود نباش .
    البته فعلا منتظر كيس افيسر باش

    سجاد به امين:
    بخر ولي هيجاني نباشه
    يه وقت يه جوري نشه كه تو پيك ماركت بخري بعد بياد پايين
    درسته تو ١٠ سال خريد بهتر از اجاره است ولي بحث اينه كي و با چه شرايطي وارد ماركت بشي

    يه وقتي ميبيني اينكه مثلا سال سوم وارد ماركت بشي با سال اول فرقش ١٠٠ هزار دلار ميشه
    تايمينگ مهمه
    مثلا نظر شخصي من اينه كه در حال حاضر خريد آپارتمان تو سيدني و ملبورن ريسكيه حتي تو بريزبن تاحدي
    ولي نميگم كلا بده ميگم مثلا شايذ بهتره باشه ١ سال يا دو سال ديگه خريد
    حالا اين نظر شخصي منه بر اساس تحليل خودم ممكنه تشتباه كنم

    امين:
    ممنون .بله همه جوانب باید سنجیده شه.

    امين به دامون:
    من از اول هم معتقد بودم پول واسه کار و ایجاد درامد واجبتره.

    رضا:
    البته یه نکته هن من اضافه کنم اینکه اگه 20 درصد از کل پول را داری و علاوه بر اون یه پولی هم واسه استمپ دیوتی و هزینه های جانبی دیگه را داری ... اگر که نداری توقف بیجا مانع کسب است برو بعدا بیا

    مهران در جواب سجاد:
    عمو سجاد، من تا به حال پشیمون از خرید توی استرالیا ندیدم

    سجاد:
    من ديدم

    حسين:
    حالا شايد در چند سال آينده ديديد

    مهران در جواب رضا:
    رضا جان، من اصلا با فلسفه حداقل 20 درصد با هزینه های جانبی موافق نیستم

    مهران:
    من خیلی به خودم مطمئن ام که اگه حتی بازار خراب بشه با 10k بالاتر و پایین تر کار گیرم میاد، پس دلیلی نداره نگران قسط دادن باشم، 10 درصد پول خونه رو داشته باشم و 90 درصدش رو بهم وام بدن، احتمال زیاد میخرم، توی همین بازار کمی نگران کننده، نظر شخصی شخصی

    سجاد:
    اخه با ١٠٪‏ بايد ١٥ - ٢٠ تاهم بيمه وام بدي كه نميصرفه

    مهران:
    گفتم، به نظرم بحث صرفیدن مربوط به سرمایه گذاری هست، خرید خونه فقط جنبه سرمایه گذاری نداره، جنبه کاهش هزینه های جاری هم داره

    برايان:
    باهات موافقم مهران جان. ولی اگه پولت رو برسونی به20% اینشورنس نیاز نداری دیگه ظاهرا همین اینشورنس ماهی حدود 300 400 دلار هزینش هست.

    مهران:
    بستگی داره، فرض کن شما سرمایه ات نزدیک صفر هست و مثلا پس اندازت بعد از کسر اجاره خونه سالی 15 هزار تا، اونوقت فقط 10 سال طول میکشه پول ات بشه 150 هزارتا، توی 10 سال یه خونه توی یه محله دوردست احتمالا دوبرابر شده و شما باید 5 سال دیگه پس انداز کنی
    در ضمن اینشورنس رو 20 درصد صفر میشه ، اما اینطور نیست که روی 19 درصد با 15 درصد و 10 درصد مبلغ اش یکسان باشه
    یک نکته دیگه رو هم در مورد خونه اولی ها بگم، در صورتی که خونه نوساز و زیر 600 هزارتا باشه، دولت هم استمپ دیوتی رو نصف میگیره و هم یه کمک 10 هزارتایی میکنه

    رضا:
    فکر کنم تنها جایی که تو NSW بشه خونه زیر 600 گرفت گازفورد و بلک تاون و سنترال کوست باشه
    مهران:
    حالا کی تبعیدی هست؟

    رضا:
    همونهایی که میتونن با 600 تا تو بهترین محله هاشون خونه بخرن


    آرمان به مهران :
    ایشالا که اگه خونه خریدی، همیشه قیمتش روند رو به رشد داشته باشه و یه وقت ارزون تر نشه.

    مهران:
    من که قصد فروش ندارم، حالا گیرم 10 درصد ارزون شد، 5 سال بعدش 10 درصد گرون میشه، در هر دو حالت خیلی برای من فرقی نداره، هر چند برای من که توی محله های دوردست خونه میخرم، احتمال گرون شدن بیشتر از ارزون شدن هست

    تنها ریسک خرید اولین خونه برای من اینه که به خاطر درآمدم نتونم قسط اش رو بدم، که به نظرم کمه

    سجاد:
    فرقش هزينه فرصت از دست رفته است
    Opportunity cost
    يعني مقايسه با حالتي كه ميتونستي يكم صبر كني ازون تر بخري و برد بيشتري بكني

    مهران:
    میشه برد بیشتری کرد اما به نظرم ضرر نیست، یعنی ضرری جز برد کمتر نیست، بازم میگم با توجه به اینکه نمی خواهم خونه رو بفروشم، می خوام توش بشینم

    آرمان:
    آره ولی وقتی آدم داره قسط میده ممکنه فک کنه میتونست کمتر قسط بدی، ماهی 300 دلار کمتر هم خودش پولیه

    مهران:
    درسته، یه نکته دیگه رو هم در نظر بگیریم، وقتی سود وام 4 درصد هست، یعنی تورم 2 درصد، پس میشه امیدوار بود که حقوق هم دست کم متناسب با تورم افزایش پیدا کنه
    بماند که عمدتا حقوق سریعتر از تورم زیاد میشه، چون تجربه هم افزایش پیدا میکنه

    ارمان:
    آره اتفاقا اونم مسئله ای واسه خودش، واقعا افزایش حقوقمون ماکزیمم چند درصد میتونه باشه؟؟ با حفظ سمت عرض میکنم؟ اگه فرض کنیم تورم 2 درصد باشه؟
    و پرفرمنس طرف روی scale 1-4، مثلا بگیم 3 باشه.

    سجاد:
    ٢-٣ درصد

    مهران:
    رابطه مستقیم نداره اما قطعا غیر مستقیم تاثیر داره، همه جای دنیا



    آرمان:
    عمو سجاد این اتفاق توی ایران هم میتونه بیوفته.....همه اون دوستانی که 4 سال پیش خونه خریدن ضرر کردن، منی که پارسال خریدم هم ضرر کردم، اگه پولم رو میذاشتم توی بانک و سودش رو میگرفتم، الان همون خونه رو 10% ارزونتر میخریدم. خونه خریدن توی این وضع اقتصادی خیلی اتفاقا ریسکیه

    سجاد:
    دقيقا
    اگه دوستان بحث هاي شنبه شب رو خونده باشن اونجا من موضع ام موافق بود
    اينجا مخالف

    بحثك اينه كه كلا مطلق نيست و نبايد هيجاني تصميم گرفت

    از نظر من هم تحليل اون ويلاگ كه ميگه تا ٥١٪‏ جمع نشده نبايد خريد غلطه هم اينكه بگيم در هر حالتي بخري خوبه

    اين وسط يه بالانسي هست
    يه fine line به قول خارجي ها

    كه از افراط و تفريط بدوره

    اونم اينه كه خوب به هر حال بالاخره بايد خونه دار شد پس با ديد درست تحليل درس و زمانيابي درست ادم قدم اول رو محكم و درست ورداره كه
    خير الدنيا و الاخره بشه

    و من الله توفيق


    رضا:
    http://www.dailytelegraph.com.au/rea...2acfb0eb21e0aa

    خواستین بخرین اینطوری بخرین

    سجاد:
    اين داستانا بعضي هاش يكم حالت scam داره
    داشتن ١٨ تا اينوسمنت پراپرتي اصلا راحت نيست و خيلي خيلي ريسكيه
    مگر در شرايط بوم ماركت
    بله سال ٢٠١٠ اگه ١٩ تا داشتي ميتركوندي ولي الان اگه ١٩ تا بخري و با اون شرايطي كه اينا ميگن احتمال ورشكستگيت بالاست



    Sent from my iPhone using Tapatalk

  2. 3 کاربر مقابل از maryam.K عزیز به خاطر این پست مفید تشکر کرده اند .

    cinere (2016/07/12),mehran (2016/07/12),دامون (2016/07/12)

صفحه 4 از 4 نخستنخست ... 234

کلمات کلیدی این موضوع

مجوز های ارسال و ویرایش

  • شما نمیتوانید موضوع جدیدی ارسال کنید
  • شما امکان ارسال پاسخ را ندارید
  • شما نمیتوانید فایل پیوست کنید.
  • شما نمیتوانید پست های خود را ویرایش کنید
  •